Cuideachtaí bainistíochta do bhloic árasán

Ón 1 Aibreán 2011 i leith, rialaíonn an tAcht um Fhorbairtí Il-Aonad 2011 úinéireacht agus bainistíocht chomhlimistéar in fhorbairtí il-aonad, agus soláthraíonn sé do bhunú chuideachta bhainistíochta úinéirí chun bainistiú a dhéanamh ar limistéir mar seo.

Is éard is forbairt il-aonad inti ná forbairt ina bhfuil ar a laghad 5 aonad cónaitheacha agus ina roinneann na haonaid áiseanna, conláistí agus seirbhísí. I gcleachtas, is bloic árasán an chuid is mó d'fhorbairtí il-aonad, ach clúdaíonn an tAcht grúpaí tithe a roinneann áiseanna comónta agus a bhfuil cuideachta bainistithe úinéirí acu. Soláthraíonn sé do rialacha áirithe maidir le forbairtí ina bhfuil 2 agus 4 aonad cónaitheacha. Baineann sé freisin le forbairtí trádálacha agus cónaitheacha measctha go pointe áirithe.

Soláthraíonn an tAcht nach mór cuideachta bhainistíochta úinéirí a bhunú, agus na comhlimistéir a aistriú chuici, sula ndíolann an réalóir aonad ar bith.

Sainmhíníonn an tAcht go gcuimsíonn an téarma comhlimistéir:

• Na ballaí ar an taobh amuigh, na dúshraitheanna agus na díonta agus na ballaí inmheánacha a iompraíonn ualach
• Na hallaí isteach, na léibhinn, na hardaitheoirí, na seaftaí ardaitheora, na staighrí agus na pasáistí
• Na bóithre isteach, na coislite, na colbhaí, limistéir phábháilte, plandáilte agus tírdhreachtaithe agus na ballaí teorann
• Comharthaí ailtireachta agus uisce
• Na duchtanna agus na seolphíopaí uile, ach amháin na cinn nach bhfuil ag freastal ach ar aonad amháin san fhobairt
• Na sistéil, na tancanna, na séaraigh, na draenacha, na sreanga, na coirí téimh lárnacha, ach amháin nithe mar seo taobh istigh de agus nach bhfuil ag freastal ach ar aonad amháin san fhorbairt
• Limistéir eile atá curtha ar fáil do chomhúsáid anois is arís

Oibleagáidí an réalóra

Cuireann an tAcht na hoibleagáidí seo leanas ar réalóir fhorbairt il-aonad sula bhféidir aon cheann de na haonaid san fhorbairt a dhíol:

• Ní mór cuideachta bhainistíochta úinéirí a bhunú. Ní mór go mbeadh comhlimistéirí na forbartha aistrithe chuig an gcuideachta bhainistíochta sin. Ní mór don réalóir íoc as é seo a dhéanamh.
• Ní mór don réalóir dul i gconradh leis an gcuideachta bhainistíochta úinéirí a imlíníonn an fhreagracht atá ag gach ceann acu dá chéile agus a déileálann le ceisteanna cosúil le géilleadh le ceanglais reachtúla (as a bhfanann a réalóir freagrach, airgead coinneála (de gnáth, airgead coinnithe ag an gcuideachta d’fhonn a chinntiú go gcríochnaíonn an réalóir an tionscadal) agus modhanna chun díospóirí a réiteach; ní mór don chuideachta bhainistíochta úinéirí ionadaíocht dhlíthiúil eile a bheith aici i ngnóthaíocht an chonartha.
• Ní mór don réalóir teastas a sholáthar faoi na hAchtanna um Rialú Foirgníochta ó dhuine leis na cáilíochtaí cuí maidir le géilleadh do shlándáil tine san fhorbairt. De réir na Rialachán, mionsonraítear go bhfuil ailtirí, suirbhéirí foirgnimh agus innealtóirí cláraithe ina ndaoine atá cáilithe go cuí.
• Tá oibleagáid ar an réalóir gach rud réasúnta a theastaíonn a dhéanamh d’fhonn a chinntiú go mbaineann úinéir an aonaid sásamh as na cearta agus na conláistí riachtanacha d’úsáid réasúnta agus d’áitiú sámh na n-aonad.

Aistriú na gcomhlimistéar

Nuair atá na comhlimistéir aistrithe chuig an gcuideachta, bíonn cearta ag an réalóir fós a bheith sna comhlimistéir sin d'fhonn iad a chur i gcrích. Ní mór polasaí árachais bailí a bheith ag an réalóir i leith gach riosca maidir le húsáid nó le áitiú an réalóra den fhobairt il-aonad. Ní mór don réalóir an chuideachta bainistithe úinéirí a shlánú i gcoinne aon éilimh i leith ghníomh nó fhaillí an réalóra agus na hoibreacha á gcur i gcrích.

Tá oibleagáid ghinearálta ar an réalóir míchaoithiúlacht d’úinéirí an aonaid a íoslaghdú d’fhonn a chinntiú go bhfuil rochtain acu ar an aonad ag gach am réasúnta.

Tá cead ag gach aonad cónaitheach ballraíocht a ghlacadh sa chuideachta bhainistíochta úinéirí agus go ginearálta tá vóta amháin dlite dó. Sa chás go bhfuil socruithe ionadúla i bhfeidhm cheana, is féidir leanúint leo seo chomh fada agus atá siad ceart agus féaráilte.

Tá an chuideachta bhainistíochta úinéirí mar chuid den ghnáthamh tíolachta do na haonaid aonair. Má dhíoltar an t-aonad ansin nó má aistrítear chuig duine éigin eile é, aistríonn ballraíocht na cuideachta bainistíochta úinéirí go huathoibríoch chuig an úinéir nua. Ní bheidh sé riachtanach an t-aistriú a chur i gcrích go foirmiúil nó do stiúrthóirí na cuideachta é a fhaomhadh.

Déanann an tAcht trácht ar na heagraíochtaí a bhainistíonn forbairtí il-aonad mar chuideachta bhainistíochta úinéirí fiú mura bhfuil an eagraíocht ina cuideachta. Mar shampla, d’fhéadfadh grúpa nó comhlacht neamhchorpraithe a bheith freagrach as an mbainistíocht agus tá na hoibleagáidí céanna orthu is atá ar an gcuideachta bhainistíochta úinéirí atá ionchorpraithe mar chuideachta.

Oibleagáidí chuideachta bhainistíochta úinéirí

Ní mór do chuideachtaí bainistíochta úinéirí cloí leis na hoibleagáidí sonracha a fhorchuirtear leis an Acht um Fhorbairtí Ilaonad 2011. Ní mór dóibh freisin cloí le dlí na gcuideachtaí, a bhfuil ról tábhachtach aige maidir le cearta agus freagrachtaí úinéirí a chinneadh, mar chomhaltaí de chuideachta bhainistíochta na n-úinéirí . Is é an príomhphíosa de dhlí na gcuideachtaí in Éirinn ná Acht na gCuideachtaí 2014. Clúdaíonn an tAcht seo nithe lena n-áirítear cruinnithe ginearálta, dualgais stiúrthóirí, coimeád taifead cuideachta, tuairisceáin bhliantúla, agus ráitis airgeadais. Tá príomhoibleagáidí chuideachta bhainistíochta úinéirí leagtha amach thíos.

Ó Lúnasa 2020, tá cuideachtaí bainistíochta úinéirí in ann cruinnithe fíorúla ginearálta a bheith acu, rud a chiallaíonn gur féidir le baill vótáil ar líne. Tugadh an t-athrú seo isteach le linn COVID-19 ionas go bhféadfadh cuideachtaí a gcruinnithe ginearálta a thionól. Déantar foráil dó in Acht na gCuideachtaí (Forálacha Ilghnéitheacha (Covid-19) 2020 agus tá síneadh curtha leis go dtí an 31 Nollaig 2023).

Bunreacht na gcuideachta

Tugtar an bunreacht ar cháipéis rialaithe chuideachta bhainistíochta na n-úinéirí. Leagann sé amach na rialacha maidir le rialachas inmheánach na cuideachta, agus ní mór a forálacha a bheith ag teacht le dlí na gcuideachtaí. Ní mór bunreacht a bheith ag gach cuideachta bainistíochta úinéirí.

Stiúrthóirí cuideachta

Go ginearálta, is baill den chuideachta iad stiúrthóirí cuideachtaí bainistíochta úinéirí, agus tá siad tofa ag ballraíocht níos leithne na cuideachta. I dtromlach na gcásanna, tá téarma stiúrthóra teoranta do 3 bliana. Mar sin féin, is féidir stiúrthóir atá ag fónamh a cheapadh nó a thoghadh ag cruinnithe ginearálta bliantúla chun freastal ar théarmaí breise, ar choinníoll nach bhfuil sé seo toirmiscthe ag airteagail chomhlachais na cuideachta (cuid de bhunreacht na cuideachta) nó doiciméid rialaithe eile.

Clár na gcomhaltaí

Is ball de chuideachta bhainistíochta úinéirí thú go huathoibríoch nuair a cheannaíonn tú teach i bhforbairt ilaonad. Ní mór do chuideachta bhainistíochta na n-úinéirí teastas scaire nó ballraíochta a thabhairt d'aon duine a cheannaíonn aonad cónaithe. Ní mór don chuideachta clár na gcomhaltaí a nuashonrú le sonraí an cheannaitheora. Is é atá i gclár na gcomhaltaí ná liosta d’ainm agus de sheoltaí gach ball den chuideachta. Tá sé ag teastáil faoi dhlí na gcuideachtaí agus caithfear é a choinneáil in oifig chláraithe na cuideachta agus é a chur ar fáil lena iniúchadh ag an bpobal. Ní mór do na baill an chuideachta a choinneáil ar an eolas faoi aon athruithe ábhartha.

Tuarascáil bhliantúil

Ní mór don chuideachta tuarascáil bhliantúil a ullmhú agus cruinniú bliantúil a reáchtáil chun an tuarascáil a phlé. Ní mór don tuarascáil sonraí maidir le hioncam agus le caiteachas, costais seirbhíse bliantúla, an cuntas ciste suncála, caiteachas beartaithe ar chothabháil agus ar chóiriú, clúdach árachais agus conarthaí arna ndeachaigh an chuideachta iontu a chuimsiú. Ní mór fógra 21 lá a thabhairt do na baill go bhfuil an cruinniú le tarlú agus ní mór an tuarascáil a sholáthar dóibh 10 lá roimh an gcruinniú. Ní mór don chruinniú bliantúil tarlú gar go leor don fhorbairt il-aonad ach amháin sa chás go n-aontaíonn 75% de na baill amhlaidh.

Ceadaíodh cruinnithe ginearálta fíorúla ar líne ó Lúnasa 2020. Tugadh an t-athrú seo isteach in Acht na gCuideachtaí (Forálacha Ilghnéitheacha (Covid-19) 2020 agus cuireadh síneadh leis go dtí an 31 Nollaig 2023 tuilleadh).

Muirir sheirbhíse

Ní mór don chuideachta scéim a bhunú do na muirir sheirbhíse bliantúla chun íoc as an gcothabháil, árachas agus cóiriú na gcomhlimistéar faoina cumhacht agus do sholáthar seirbhísí comónta (mar shampla, slándáil) d'úinéirí aonad. Is féidir an muirear tionscantach leagadh síos gan chruinniú na mball a reáchtáil ach, go ginearálta, ní mór do na muirir seo a bheith faomhadh ag cruinniú ginearálta na mball. Mura nglacann 75% de na baill leis an muirear atá molta, ní mór don mhuirear reatha fanacht.

Ní féidir an muirear seirbhíse a úsáid chun íoc as ábhair atá faoi chúram an réalóra nó an tógálaí ach amháin sa chás go bhfuil sé seo aontaithe, i scríbhinn, ag 75% de bhaill na cuideachta. Ní féidir an formheas seo a thabhairt ach amháin má tá 65% de na haonaid díolta agus ní féidir é a chur i bhfeidhm ach trí bliana tar éis aistriú úinéireachta na gcomhlimistéar chuig an gcuideachta bhainistíochta úinéirí.

Ní mór don úinéir (an réalóir san áireamh i gcás na n-aonad nach bhfuil díolta) an muirear seirbhíse a íoc. Ní mór don mhuirear seirbhíse a bheith comhairithe ar bhonn trédhearcach agus cothrom agus ní mór taifead ceart de chaiteachas a bheith coinnithe.

Ó mhí an Mhárta 2018, faoi threoirlínte dearaidh le haghaidh árasán nua ní mór go mbeadh ‘tuarascáil ar shaolré tógála‘ ag iarratais ar fhorbairtí árasán. Tá sé mar aidhm ag an tuarascáil seo a chinntiú go ndéantar forbairtí nua a bhainistiú go cuí amach anseo. Ba chóir go gcuimseodh sé measúnú ar chostais fhadtéarmacha reatha agus cothabhála eastáit. D'fhéadfadh an tuarascáil a bheith úsáideach do chuideachta bhainistíochta na n-úinéirí mar ba chóir go dtaispeánfadh sí na bearta a mheas an forbróir a bhainistíonn agus a laghdódh costais reatha ar mhaithe le cónaitheoirí. Cuideoidh sé freisin le cuideachta bhainistíochta na n-úinéirí an muirear seirbhíse bliantúil agus an ranníocaíocht ciste fiachmhúchta a ríomh

Ciste fiachmhúchta

Taobh istigh de 3 bliana d’aistriú úinéireachta chuig an chuideachta bhainistíochta, ní mór di ciste fiachmhúchta a bhunú le caitheamh ar athchóiriú, ar fheabhsú nó ar chothabháil den chineál neamh-athfhillteach den fhorbairt il-aonad. Tá dualgas ar úinéirí ranníocaíochtaí a dhéanamh leis (lena n-áirítear réalóirí i gcás aonaid nach bhfuil díolta). Soláthraíonn an tAcht gurb é €200 an mhéid in aghaidh na bliana, nó aon mhéid eile faoi mar a aontaíonn na baill. Ní mór do ranníocaíochtaí chuig an gciste fiachmhúchta a choinneáil i gcuntas eile.

Rialacha an tí

Is féidir leis an gcuideachta bhainistíochta úinéirí rialacha tí a dhéanamh don fheidhmiú agus don chothabháil éifeachtach den fhorbairt il-aonad. Ní mór do na rialacha seo a bheith aontaithe ag cruinniú na mball ach ní mór don chuideachta an chéad seit de rialacha a dhéanamh sula ndíoltar an chéad aonad. Sa chás ina ligtear amach aonad ar cíos, ní mór go mbeadh sé mar choinníoll sa chonradh ligthe go gcloífeadh na tionóntaí leis na rialacha tí .

Conarthaí fadtéarmacha

Ní féidir leis an gcuideachta dul i gconradh le soláthraithe earraí agus seirbhísí atá le maireachtáil níos mó ná 3 bliana.

Modhanna chun díospóirí a réiteach

Is féidir le duine ar bith gafa iarratas a dhéanamh chuig an gCúirt Dúiche ar ordú chun aon chearta bronnta a fheidhmiú nó aon oibleagáid forchurtha faoin Acht. Áirítear leis seo an chuideachta bhainistíochta úinéirí, úinéir aonaid, iontaobhaí faoi thoil nó aon réiteach eile agus an réalóir.

Is féidir leis an gCúirt, in ionad ordú a dhéanamh, na páirtithe a stiúradh i dtreo theacht ar réiteach i leith an ábhair.

Tá gníomhaire bainistíochta réadmhaoine fostaithe ag cuideachta bainistíochta úinéirí chun seirbhísí a sholáthar chun eastát a bhainistiú, mar shampla, bailiú bruscair, deisiúcháin agus cothabháil. Go ginearálta, bíonn níos mó teagmhála ag an duine a bhfuil cónaí air i bhforbairt ilaonad leis an ngníomhaire ná lena gcomhlacht bainistíochta úinéirí, mar go dtugann an gníomhaire aire do reáchtáil an eastáit ó lá go lá. Tá róil chuideachta bhainistíochta na n-úinéirí agus an ghníomhaire bainistíochta maoine ar leithligh, agus leagtar amach sonraí an chaidrimh eatarthu i gconradh nó i litir rannpháirtíochta.

Leanann an gníomhaire treoracha bhord stiúrthóirí chuideachta bhainistíochta na n-úinéirí agus tá sé freagrach dóibh as caighdeán na seirbhísí a chuirtear ar fáil. Is féidir le gníomhaire a bheith páirteach i mbainistiú roinnt eastát éagsúil agus is féidir leis oibriú le roinnt cuideachtaí bainistíochta úinéirí éagsúla. Rialaíonn Údarás Rialála na Seirbhísí Maoine gníomhairí agus ní mór dóibh ceadúnas a bheith acu.

Tuilleadh eolais

Tá eolas ag an nGníomhaireacht Tithíochta ar a láithreán gréasáin freisin maidir le cónaí i bhforbairt ilaonad agus teach a cheannach i bhforbairt ilaonad.

Tá faisnéis ann freisin faoi dhlí na gcuideachtaí ar láithreáin ghréasáin na hOifige um Chlárú Cuideachtaí agus Oifig an Stiúrthóra um Fhorfheidhmiú Corparáideach.