Morgáiste a fháil

Má tá teach á cheannach agat, beidh ort morgáiste a thógáil amach, ar iasacht fhadtéarmach é a úsáidtear chun ceannach réadmhaoine a mhaoiniú. Murar féidir leat morgáiste a fháil ó iasachtóir tráchtála (banc) d'fhéadfá a bheith i dteideal iasacht a fháil ó údarás áitiúil. Toisc go mbeidh do theach urraithe in aghaidh na hiasachta, mura leanann tú le d’íocaíochtaí a dhéanamh, d’fhéadfá bheith i mbaol do theach a chailleadh.

Tugtar cuntas sa leathanach seo ar shaincheisteanna ar fiú machnamh a dhéanamh orthu nuair a bhíonn tú ag smaoineamh ar mhorgáiste a fháil, iasacht reatha tí a bhreisiú nó aistriú chuig táirge morgáiste éagsúil – ar a dtugtar morgáiste aistrithe. Tá an t-eolas seo dírithe ar dhaoine príobháideacha a bhfuil a dtithe féin á gceannach acu.

Tabhair ar aird nach bhfuil faoiseamh i leith ús morgáiste ar fáil a thuilleadh le haghaidh morgáistí nua. Más ceannaitheoir céaduaire tú, áfach, d'fhéadfá a bheith i dteideal Faoiseamh Ceannaitheoirí Céaduaire a éileamh, ar aisíocaíocht é den Cháin Choinneála ar Ús Taisce (DIRT).

Tá sé mar aidhm ag lacáiste cánach ioncaim, an dreasacht Cabhair le Ceannach (CLC), cabhrú le ceannaitheoirí céaduaire tithe nuathógtha an éarlais riachtanach a mhaoiniú. Baineann sé freisin le tithe féin-thógála aonuaire. Is lacáiste é ar cháin ioncaim a íocadh le 4 bliana anuas. Beidh sé i bhfeidhm go dtí deireadh 2022.

Cuireann iasachtóirí tráchtála (bainc) réimse rátaí agus táirgí morgáiste ar fáil. Sula dtosaíonn tú ag lorg tí, ba cheart duit seiceáil le hiasachtóirí féideartha chun ráiteas a fháil faoin mhéid atá siad sásta a thabhairt ar iasacht duit. Tugtar faomhadh i bprionsabal air seo. Trí fhaomhadh i bprionsabal a fháil, tabharfar le fios duit cén praghasréimse is féidir leat a mheas nuair a bhíonn áit á cuardach agat le ceannach.

Ní chiallaíonn faomhadh i bprionsabal, áfach, go bhfuil morgáiste faofa ag an iasachtóir agus gur chomhaontaigh sé/sí an tsuim seo a thabhairt ar iasacht duit. Cuimsítear an faomhadh oifigiúil morgáiste i litir thairisceana, nach n-eiseoidh an t-iasachtóir ach amháin nuair a bheidh sé/sí go hiomlán sásta le saincheisteanna áirithe, lena n-áirítear luacháil na maoine atá á ceannach agat.

Tá rialacháin ann a leagann teorainneacha ar mhéid na n-iasachtaí a cheadaítear do bhainc a thabhairt duit chun teach a cheannach. Thug an Banc Ceannais na rialacháin seo isteach in 2015 agus leasaíodh iad roinnt uaireanta.

Áirítear leis na rialacháin teorainneacha iasachtaí in aghaidh ioncaim (LTI) agus iasachtaí in aghaidh luacha (LTV). Tugtar breac-chuntas iontu freisin ar an tsolúbthacht a chaithfidh iasachtóirí a thabhairt d'eisceachtaí ar na teorainneacha sin. Déantar cur síos mionsonraithe orthu seo go léir thíos.

Baineann na teorainneacha seo le formhór na n-iasachtaí tithíochta, lena n-áirítear scaoileadh cothromais agus breisiú ar mhorgáiste reatha. Ach, ní bhaineann siad le morgáistí aistrithe, nó le hathstruchtúrú morgáistí i riaráistí nó i réamh-riaráistí.

Conas a oibríonn na teorainneacha

Tá 2 chineál teorann ann:

• Tá iasacht in aghaidh luacha (LTV) bunaithe ar chóimheas mhéid na hiasachta le luach an tí a theastaíonn uait a cheannach
• Tá iasacht in aghaidh ioncaim (LTI) bunaithe ar chóimheas mhéid na hiasachta le hioncam/ioncaim an iasachtaí/na n-iasachtaithe

Go ginearálta, beidh ort an dá theorainn sin a chomhlíonadh chun go gcomhlíonfaidh do mhorgáiste riachtanais an Bhainc Ceannais. Ní mór don iasachtóir measúnú a dhéanamh ar gach iarratas ar iasacht freisin ar bhonn cás ar chás – féach ‘Measúnú ag an iasachtóir' thíos. Ceadaíonn na rialacháin d'iasachtóirí a bheith solúbtha i gcásanna áirithe - féach thíos.

Teorainn iasacht in aghaidh ioncaim (LTI)

Tá teorainneacha éagsúla LTI ann do shaghsanna éagsúla ceannaitheoirí. Más ceachtar den mhéid seo a leanas thú:

• Ceannaitheoir céaduaire do phríomháite cónaithe, is féidir leat iasacht a fháil atá 4 huaire níos mó ná d’ollioncam bliantúil
• Ceannaitheoir neamh-chéaduaire áit chónaithe, is féidir leat iasacht a fháil atá 3.5 uair níos mó ná d’ollioncam bliantúil

Ní bhaineann na teorainneacha LTI le morgáistí ceannach le ligean ar cíos.

Cad é ceannaitheoir céaduaire?

Is ceannaitheoir céaduaire thú mura raibh iasacht tithíochta agat riamh roimhe seo. Meastar gur ceannaitheoirí céaduaire anois freisin iad iarratasóirí ‘túis nua’ agus daoine áirithe eile. D’fhéadfadh iarratasóir túis nua a bheith ionat má bhí úinéireacht agat roimhe seo ar áit chónaithe ach níl leas airgeadais agat ann mar gheall gur tháinig deireadh le do chaidreamh nó go ndeachaigh tú trí dhócmhainneacht nó féimheacht pearsanta.

Teorainn iasacht in aghaidh luacha (LTV)

Tá teorainneacha éagsúla LTV ann do chatagóirí éagsúla ceannaitheoirí. Má tá aon chinn de na rudaí seo a leanas á gceannach agat:

• Réadmhaoin a bheidh mar do phríomháit chónaithe, cuirtear teorainn LTV 90% i bhfeidhm ar luach iomlán na réadmhaoine. Ciallaíonn seo go dteastóidh éarlais 10% uait do do theach nó d’árasán.
• Réadmhaoin nach mbeidh mar do phríomháit chónaithe, réadmhaoin ceannach le ligean ar cíos san áireamh, cuirtear teorainn LTV 70% i bhfeidhm

Ní chuirtear na teorainneacha LTV i bhfeidhm ar iasachtaithe a bhfuil cothromas diúltach acu atá ag cur isteach ar réadmhaoin nua. Is féidir le hiasachtóirí iarratas a dhéanamh go fóill ar chaighdeáin iasachtaithe níos déine, bunaithe ar an measúnú a dhéanann siad ar gach cás.

Caithfidh gur tugadh faoi luacháil na réadmhaoine tráth nach déanaí ná 4 mhí roimh dháta chomhaontú an mhorgáiste.

Solúbthacht iasachtóra maidir le teorainneacha

Is féidir le hiasachtóirí na teorainneacha LTI agus LTV a shárú i mbliain féilire a mhéid le:

• 15% de luach an iasachtaithe le daoine a bhfuil réadmhaoin  á ceannach acu a bheidh mar a bpríomháit chónaithe
• 10% de luach an iasachtaithe le daoine a bhfuil réadmhaoin  á ceannach acu nach mbeidh mar a bpríomháit chónaithe, cosúil le réadmhaoin ceanna le ligean ar cíos.

Tá cur síos ar na teorainneacha ar láithreáin ghréasáin an an Choimisiún um Iomaíocht agus Cosaint Tomhaltóirí agus an Bhainc Ceannais.

Tá sé an-tábhachtach go mbeidh tú sásta go bhfuil an morgáiste inacmhainne ó do thaobh féin agus go bhfuil sé inbhuanaithe – ní mór duit a bheith in ann na haisíocaíochtaí a choinneáil suas thar shaolré an mhorgáiste.

Eolas faoin tairiscint iasachta

Ní mór do d'iasachtóir sonraí faoin tairiscint mhorgáiste a sholáthar duit, lena n-áirítear:

• Cá fhad a bheidh an tairiscint bailí?
• Sonraí teagmhála an iasachtóra nó a (h)ionadaí
• Príomhghnéithe na hiasachta, lena n-áirítear rioscaí féideartha
• Cineál agus ré an chreidmheasa
• Sonraí iomlána faoi ráta(í) iasachta agus cathain agus conas a fhéadfar iad a athbhreithniú, más infheidhme
• Méid iomlán a íocfaidh tú thar shaolré an mhorgáiste

Ba cheart an fhaisnéis sin a leagan amach i mBileog Faisnéise Caighdeánaithe Eorpach (ESIS). Ceanglaítear é seo faoi Rialacháin an Aontais Eorpaigh (Comhaontuithe Creidmheasa Morgáiste do Thomhaltóirí) 2016. Le haghaidh sonraíocht iomlán ar an ESIS agus treoracha ar a bhfuil ann, féach Sceideal 2 de na Rialacháin.

Féadtar an fhaisnéis san ESIS agus i bhfoinsí eile a úsáid chun measúnú a dhéanamh ar do thairiscint morgáiste.

Foinsí eolais eile

Tá fáil ar fhaisnéis ar na cineálacha éagsúla morgáiste ar ccpc.ie, mar aon le sraith áireamhán morgáiste ar féidir leat úsáid a bhaint astu chun d’aisíocaíochtaí míosúla a dheimhniú agus chun an tionchar a imreoidh athrú ráta a dheimhnú.

Ba cheart duit d’ioncam agus do chaiteachas a dheimhniú agus measúnú a dhéanamh ar conas is dóchúil go dtiocfaidh athrú orthu le himeacht ama, ag brath ar do chás fostaíochta, cás do theaghlaigh agus an chéim atá bainte amach agat i do shaol. Féadfaidh tú na háireamháin bhuiséadaithe seo a úsáid mar phointe tosaigh.

Comhairle airgeadais

B’fhéidir gur mian leat comhairle airgeadais a lorg. Tá faisnéis ag an gCoimisiún um Iomaíocht agus Cosaint Tomhaltóirí (CCPC) faoi na cineálacha éagsúla de chomhairleoir atá ar fáil, chomh maith leis na ceisteanna is fiú a chur agus na céimeanna atá le glacadh nuair a bhíonn géarshiopadóireacht á déanamh agat chun comhairle airgeadais a fháil.

Déan taighde ar do mhorgáiste

Beidh ort do chuid taighde a dhéanamh agus roinnt ceisteanna a chur faoin iasacht agus impleachtaí na hiasachta san fhadtéarma, ar nós na n-impleachtaí a leanas:

• Conas mar atá an ráta úis (APR) i gcomparáid le cinn eile sa mhargadh?
• Cad é polasaí agus cuntas teiste an iasachtóra maidir le rátaí úis a athrú. D’fhéadfadh fiú athrú beag ar rátaí úis tionchar mór a imirt ar chostas foriomlán do mhorgáiste. Féadfaidh tú an t-áireamhán ráta morgáiste seo a úsáid chun measúnú a dhéanamh ar thionchar na n-athruithe ar do rátaí úis ar d'íocaíochtaí.
• An bhfuil sé inacmhainne dom leanúint leis na híocaíochtaí míosúla a dhéanamh má thagann laghdú ar m’ioncam nó má mhéadaítear m’eisíocaíochtaí? Is gá duit measúnú a dhéanamh ar do chumas leantach aisíocaíochtaí a dhéanamh de réir mar a athraíonn cúinsí le himeacht ama.
• Má ghlacaim le tairiscint tosaigh, an mbeidh mé in ann cúrsaí a choinneáil faoi smacht nuair a bheidh an tréimhse ‘thosaigh’ thart? Arís, is gá duit d’acmhainn aisíocaíocht a dhéanamh a ríomh – i gcaitheamh théarma iomlán an mhorgáiste, seachas na chéad chúpla bliain.
• Cén t-árachas a theastaíonn uaim ar an morgáiste? Léigh tuilleadh faoi chosaint árachais ar mhorgáistí.

Measúnú ag an iasachtóir

Anuas ar theorainneacha nua iasachtaithe an Bhainc Cheannais, ceanglaíonn an Cód um Chosaint Tomhaltóirí 2012 ar gach iasachtóir rialáilte measúnú críochnúil a dhéanamh ar do chúinsí pearsanta agus ar do staid airgeadais sula gcomhaontaíonn siad morgáiste a sholáthar.

Ní mór don iasachtóir measúnuithe mionsonraithe a dhéanamh ar inacmhainneacht an táirge atá á thairiscint agus ar a oiriúnacht duit. Nuair a chuirtear morgáiste ar tairiscint duit, ní mór don iasachtóir ráiteas scríofa a thabhairt duit ina leagtar amach na cúiseanna a meastar go bhfuil an táirge atá á chur ar tairiscint duit oiriúnach do do chuid riachtanas, cuspóirí agus cúinsí.

Ceanglaíonn Rialacháin an Aontais Eorpaigh (Comhaontuithe Creidmheasa Morgáiste do Thomhaltóirí) 2016 ar iasachtóirí measúnú acmhainneachta creidmheasa a dhéanamh sula ndéanann siad iasacht mhorgáiste a thairiscint.

A luaithe a ghlacann tú an morgáiste amach, tugann tú gealltanas chun na tráthchodanna míosúla a íoc, faoi mar a ndéantar comhaontú air sa chonradh le d’iasachtóir. Ba cheart duit an comhfhreagras agus an cháipéisíocht go léir ó d’iasachtóir a choimeád in áit shábháilte, mar aon le cáipéisí a bhaineann le hárachas ar do mhorgáiste, do theach agus d’inneachar.

Tá sé rí-thábhachtach leanúint le d’aisíocaíochtaí morgáiste a dhéanamh. Mura ndéanann tú sin, déanfar difear do do stair chreidmheasa agus beidh do theach i mbaol.

Fadhbanna leis an morgáiste a íoc

Má bhíonn fadhbanna agat le d’airgeadas a bhainistiú, tá roinnt rudaí ann is féidir leat a dhéanamh. Féadfaidh an tSeirbhís Buiséadaithe agus Comhairle Airgid (MABS) cabhrú leat athbhreithniú a dhéanamh ar d’ioncam agus d’eisíocaíochtaí, agus buiséad a dhéanamh agus déileáil le d’fhiachais go ginearálta.

Fiú murar theip ort íocaíocht mhorgáiste a dhéanamh go dtí seo, tá tú faoi chosaint Chód Iompair um Riaráistí Morgáiste an Bhainc Cheannais má dhéanann tú teagmháil le d’iasachtóir agus má chuireann tú ar an eolas iad go bhfuil fadhb agat.

Chun plé a dhéanamh orthu seo agus ar roghanna eile, féadfaidh tú glao ar an Líne Chabhrach MABS ag 0818 07 2000 (9am - 8pm, Luan go hAoine) nó ríomhphost a sheoladh chuig helpline@mabs.ie.

Má tá riaráistí tromchúiseacha morgáiste agat, féadfaidh tú teagmháil a dhéanamh le Abhaile le haghaidh tacaíocht saor in aisce i leith riaráistí morgáiste.

Is féidir leat níos mó a léamh inár leathanach ar na costais a bhaineann le teach a cheannach. Tá treoir úsáideach céim ar chéim ag an CCPC maidir le teach a cheannach.

Má tá morgáiste agat cheana féin agus má tá athstruchtúrú á thairiscint duit mar gheall ar dheacrachtaí íocaíochta, léigh ár leathanach ar Shocruithe malartacha aisíocaíochta do dhaoine atá i gcruachás.